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因城建拆迁引发的房屋买卖合同纠纷

因城建拆迁引发的房屋买卖合同纠纷
  近日,伊春市汤旺河区人民法院审理了因城建拆迁而引发的一起房屋买卖纠纷案件。于2000年1 月1 日,甲方与乙方签订《房屋买卖合同》一份,其约定:甲方出售给乙方自有住房一套,乙方应于5 月1 日前一次性付清房款。当日,乙方即委托中介公司办理了房屋过户等事宜。后乙方一直未给付甲方房款,甲方也没有将该房屋交付给乙方,仍在该房屋居住。2011年春季,因城建拆迁,乙方获得安置补偿款5.8 万元。甲方遂将乙方告上法庭,请求确认该房屋的所有权归其所有,并判令乙方返还拆迁赔偿款5.8 万元。经法院法官们对双方当事人做调解工作,最后双方当事人达成协议乙方返还甲方拆迁补偿款5.8 万元,甲方自愿放弃其他诉讼请求。(原载《伊春日报》第20110829期第3 版专刊法制社会,作者/ 王姗姗)

  本案以调解方式解决了甲乙双方当事人的争议是好的。为了今后不再发生此类案件,就本案谈几点个人意见。

  根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定,房屋买卖合同纠纷属于买卖合同纠纷类。

  买卖合同是指出卖人转移买卖标的的所有权于买受人,买受人支付价款的合同。这一买卖关系的主体是出卖人和买受人。转移买卖标的物的一方为出卖人,也就是卖方;受领买卖标的,支付价金的一方是买受人,也就是买方。①

  一、房屋买卖合同的概念及特征

  房屋买卖合同是指公民和公民之间、公民和法人之间就买卖私有房屋所达成的协议。②在我国,房屋买卖合同是唯一以不动产为标的物的买卖合同,因此,除了具备买卖合同的一般法律特征外,房屋买卖合同还具有以下特征:第一,房屋买卖合同的标的物所有权转移以当事人双方到有关房管机关登记过户为必要条件;第二,房屋买卖合同的主体大多是公民,对于法人作为房屋买卖合同的主体则有严格的限制;第三,房屋买卖合同必须采取书面形式。

  二、房屋买卖合同纠纷的处理

  在人民法院的审判实践中,房屋买卖纠纷案件多,情况复杂,涉及面广,对问题的认识不同,处理难度较大。笔者认为,在审查房屋买卖合同是否有效应从以下几个方面考虑:

  一是房屋买卖合同双方当事人是否具有正当的主体资格;二是房屋买卖合同双方当事人的意思表示是否真实;三是房屋买卖合同是否采取了书面形式;四是双方当事人是否到相关机关办理了所有权转移过户手续;五是在同等条件下是否保护了优先购买权;六是双方当事人是否有违法犯罪活动行为。

  就本案而言,甲方与乙方以书面形式签订了《房屋买卖合同》,也通过中介公司办理了房屋过户等事宜。但是,乙方没有交付房款,甲方也没有交付房屋。因此,双方当事人没有实际履行房屋买卖合同的实质内容,双方当事人的真实意思表示存在质疑。

  综上,从本案中房屋买卖合同的履行情况看,买卖双方完成了产权过户登记,但买方并未履行作为获取不动产合同一方应尽的支付对价义务,卖方也从未督促其履行,且涉诉房屋从未转移占有。因此,双方当事人的房屋买卖行为系无效法律行为,房屋买卖合同无效。

  三、法律、法规及司法解释

  《中华人民共和国民法通则》第八十五条规定,合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。

  第一百一十一条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的,另一方有权要求履行或者采取补救措施,并有权要求赔偿损失。

  第一百一十二条规定,当事人一方违反合同的赔偿责任,应当相当于另一方因此所受到的损失。

  当事人可以在合同中约定,一方违反合同时,向另一方支付一定数额的违约金;也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。

  第一百一十三条规定,当事人双方都违反合同的,应当分别承担各自应负的民事责任。

  第一百一十四条规定,当事人一方因另一方违反合同受到损失的,应当及时采取措施防止损失的扩大;没有及时采取措施致使损失扩大的,无权就扩大的损失要求赔偿。

  第一百一十五条规定,合同的变更或者解除,不影响当事人要求赔偿损失的权利。

  第一百一十六条规定,当事人一方由于上级机关的原因,不能履行合同义务的,应当按照合同约定向另一方赔偿损失或者采取其他补救措施,再由上级机关对它因此受到的损失负责处理。

  《中华人民共和国合同法》第十条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的,应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的,应当采用书面形式。

  第十一条规定,书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。

  第三十六条规定,法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

  第三十七条规定,采用合同书形式订立合同,在签字或者盖章之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。

  《中华人民共和国物权法》第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第九条规定,法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其物权不能转移。

  最高人民法院《关于适用< 中华人民共和国合同法> 若干问题的解释(二)》第二条规定,当事人未以书面形式或者口头形式订立合同,但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的,人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。

  《城市房地产管理法》第四十条规定,房地产转让,应当签订书面转让合同……

 

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