更正登记、异议登记、预告登记（★★）

    《物权法》

    第十九条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

　　不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

    第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。source:独角兽司法考试网

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

 

    1．更正登记。（1）更正登记需要三个条件：①不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误）。②权利人或者利害关系人提出更正申请。③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。（2）更正登记的办理与效力：①符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。②以更正后的登记确定不动产物权的归属与内容。

 

    2．异议登记。（1）异议登记需要两个条件：①利害关系人未能办理更正登记。②利害关系人提出异议登记申请。（2）异议登记的办理：①利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。②异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。（3）异议登记的效力：①减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生（见【例1】）。②申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。须注意：此时异议登记是自动失去效力。即异议登记失效后，即使没有被涂销，也不再发生阻碍善意取得的效果（见【例2】）。③若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为不受异议登记的影响（见【例3】）。

 

    【例1】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记（注意：若不托关系是不可能过户登记的），丙也不能善意取得。②原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分（即主观上恶意）。

    【例2】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。①异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。②在现实中，事情可能是这样进展的：丙发现有异议登记（尚未被涂销），就问哥哥这是怎么回事。哥哥于是编造谎言，谎称房屋属自己单独所有，有人羡慕嫉妒恨，恶作剧来了一个异议登记（但自感理亏，所以30天来不敢起诉），丙闻言方才敢下手购买（此时丙主观上就是善意的了）。source:独角兽司法考试网

    【例3】哥哥独自投资建造了一栋房屋，且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足之情，给自己几间，被哥哥拒绝，弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹，就将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦，因为理性的买受人看见异议登记后，不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害，弟弟应承担损害赔偿责任。②但是，该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍，现哥哥将房屋出售给丙，并潇洒地办理了过户登记，丙取得了房屋所有权。③丙属于继受取得房屋所有权，不是善意取得，因为哥哥的出售行为属于有权处分。异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。