补税过户失败谁来承担责任？　买方承担责任！

　基本案情：

　　2011年1月18日王小姐与陈先生签订《二手房买卖合同》，以310万元购买陈先生深圳市宝安区某房屋，付款方式为：签约时支付定金10万元，2月18日前监管首期款（以银行贷款为准），余款按揭支付，陈先生于签约后30日内出具公证书委托担保公司融资赎楼，双方于赎回原业主房产证原件并注销抵押登记2个工作日前签订《深圳市二手房买卖合同》办理递交过户手续，任何一方逾期履行义务超过5日，对方可解除合同并有权选择要求其支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。后因王小姐不符合购房条件，双方又签订《买方主体变更确认书》，确认由王小姐弟弟王先生继续履行合同，王小姐承担连带责任。

　　上述合同签订当日，陈先生如约做了全权委托公证给担保公司融资赎楼，王小姐当日支付定金10万元，2月18日陈先生配合王先生在交通银行监管了82万元首期款，后王先生又借口交通银行贷款额度用完为由（后查明是因银行要求提高首付比例而王先生不同意追加），要求转到建设银行贷款，陈先生便配合王先生解除了在交通银行的首期款监管。

　　3月2日陈先生又配合王先生在建设银行重新签订了资金监管协议，但王先生在交通银行首期款82万元退回后迟迟未将首期款打入建设银行账户，后经陈先生多次催促，王小姐、王先生姐弟才提出要求与另一位不认识的女士重新签订监管协议履行合同，并告知陈先生因深圳市政府出台限购新规定，两人均不符合购房条件无法过户！因与该女士素不相识，且对该女士的支付能力并不了解，与其又没有合同关系，陈先生表示不同意，王先生便拒绝将首期款打入监管账户。

　　2011年3月15日陈先生收到王先生要求解除合同退还定金的律师函，但陈先生认为合同有效，不同意解除合同返还定金。

　　买方起诉：

　　3月28日买方王先生向宝安法院起诉卖方陈先生，要求解除合同返还定金10万元，主要理由为：1、补缴纳税在2011年3月2日前过户合法有效且不违规，王先生在此之前符合购房条件；2、3月3日深圳限购新规导致不能过户不可归责于王先生；3、签订《买方主体变更确认书》时陈先生悉知自己不符合购房条件而无异议；4、补税系受中介方要求所为。

　　卖方起诉：

　　5月6日卖方陈先生起诉买方王先生要求判决王先生赔付违约金62万元整（已付10万元定金折抵违约金后再行支付52万元），理由为：深圳楼市“限购令” 出台于签约前的2010年9月30日，签约时王小姐、王先生姐弟明知自己不符合购房条件仍然隐瞒陈先生签约，并欺骗陈先生做全权委托公证、办理并解除在交通银行的首期款监管、与陈先生在建设银行签订首期款监管协议，直至3月11日还继续欺骗陈先生到建设银行办理相关后续事宜，但当场要求陈先生与其他人交易，在陈先生不同意的情况下，又委托律师要求解除合同，并先行提起解约诉讼构成根本违约，应按合同约定支付成交价20%的违约金。

　　庭审查明：

　　庭审中买方王先生举证深圳市人力资源和社会保障局出具的《接收院校毕业生函》证明其为非深圳户籍应届大学生，签约时尚未毕业，实习单位为深圳甲公司，同时递交深圳市地方税务局《税收通用完税凭证》证明其为获购房资格，以从其没有劳动关系的深圳乙公司月收入3千元为由于2月补缴了个人所得税并获得纳税证明，在3月2日之前符合购房条件。另查明：陈先生签订《买方主体变更确认书》时王先生未在场，该确认书上王先生名字系其后来在中介处补签，亦没有证据证明陈先生悉知王先生自然情况。

　　一审判决：

　　深圳市宝安法院经审理认为：王小姐与陈先生签订的《二手房买卖合同》、三方签订的《买方主体变更确认书》均为合法有效。限制在深圳市购房的相关规定，在王小姐与陈先生签订买卖合同、王先生与陈先生、王小姐签订《买方主体变更确认书》前已经发布，王先生应当知晓政策内容。王先生明知自己不符合购房条件却仍与陈先生及王小姐签订买方《主体变更确认书》，承继买卖合同中买方的权利义务，王先生应自行承担相应的责任。王先生未在合同约定的期限内履行义务，应承担违约责任，无权要求陈先生退还定金。根据合同约定，陈先生可以选择要求买方承担成交价20%的违约金或没收定金，陈先生未递交证据证明因王先生的违约行为造成其遭受损失高于定金，故陈先生选择要求王先生承担成交价20%的违约金明显过高，本院认为王先生已付的定金10万元作为违约金由陈先生没收较合理。

　　2011年6月17日判决：

　　1、解除《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》和《资金托管协议》；

　　2、驳回买方王先生要求卖方陈先生退还10万元定金的诉讼请求；

　　3、驳回卖方陈先生要求买方王先生支付违约金62万元的诉讼请求。

　　律师说法：

　　1、虚构劳动关系补交社保或纳税证明骗取购房资格本身就是违法行为，3月2日之前基于政策漏洞骗取成功不能证明骗取行为合法，即：不能因为违法行为没有被发现处罚而认定该违法行为合法。王先生以3月2日之前补税合法、符合购房条件的辩解显然不能成立；

　　2、2011年3月3日深圳楼市“限购令”解释只是对2010年9月30日“限购令”出台后不符合购房条件三无人员虚构劳动关系补缴社保或纳税证明骗取购房资格的漏洞找补，而非新政策（其标题即为《深圳继续执行原限购政策》），王小姐、王先生关于限购政策发生变化导致合同无法履行自身无过错的辩解理由不能成立；

　　3、楼市政策多变并在摸索中不断完善，任何规避楼市政策的做法都存在风险，任何成功规避政策的做法都存在不成功的可能！王先生轻易相信中介方承诺，并以多数补费骗购成功的侥幸心理在签约时不予知会陈先生，是法院判决其败诉的根本原因；

　　4、王先生本可以从第一家银行贷款过户成功，其为减少首付而欺骗陈先生换行贷款拖延至2011年3月2日深圳从严执行限购令是导致其无法骗购成功的原因，实为偷鸡不成蚀把米；

　　5、定金与违约金不能同时适用，守约方有选择权违约方承担定金罚则或支付违约金。本案陈先生要求王先生支付违约金62万元，法院认定王先生违约，但以违约金过高、王先生已付10万元定金足够承担违约责任为由，判决陈先生没收王先生定金10万元并驳回陈先生要求支付违约金的诉讼请求错误；

　　6、宝安法院将双方约定成交价20%的违约金依职权毫无依据的降低到定金数额10万元没有任何依据，关于深圳法院公权侵犯私权、滥用自由裁量权的现实本律师已通过媒体多次呼吁无果